När en bank bedömer ett lån till en hyresfastighet räcker det inte att fastigheten har ett högt värde. Banken vill se att hyrorna kan betala både driften och lånet, även när ekonomin blir sämre än planerat.

Ett vanligt mått är DSCR, en förkortning av Debt Service Coverage Ratio. På svenska kan det beskrivas som skuldtjänsttäckningsgrad. Nyckeltalet visar hur väl fastighetens överskott täcker ränta och amortering.

Banken börjar med fastighetens intäkter

Hyresintäkterna granskas utifrån befintliga avtal, betalningshistorik och vakans. En möjlig framtida hyra väger normalt lättare än en hyra som redan betalas av en stabil hyresgäst.

Banken tittar även på hur koncentrerade intäkterna är. En bostadsfastighet med många hyresgäster sprider risken. En kommersiell fastighet där ett företag står för större delen av hyran kan påverkas kraftigt om avtalet sägs upp.

Driftkostnaderna justeras ofta

Säljarens redovisade kostnader används som underlag, men banken kan göra egna justeringar. En ovanligt låg kostnad för underhåll eller förvaltning behöver inte anses hållbar.

Värme, vatten, försäkring, fastighetsskatt, administration och löpande reparationer räknas bort från intäkterna. Kvar blir ett driftnetto eller ett närliggande mått på det överskott som finns före finansieringen.

DSCR jämför överskottet med lånebetalningarna

DSCR beräknas genom att dela det tillgängliga överskottet med årets ränta och amortering. Resultatet visar hur många gånger fastigheten kan täcka lånets betalningar.

Exempel: Driftnetto 750 000 kr. Ränta och amortering 600 000 kr. DSCR blir 750 000 / 600 000 = 1,25.

En DSCR på 1,0 betyder att hela överskottet går åt till ränta och amortering. Det finns då ingen marginal för sämre uthyrning eller högre kostnader. Ett värde under 1,0 betyder att fastigheten inte själv genererar tillräckligt för lånebetalningarna.

Ett värde över 1,0 visar en marginal. Hur stor marginal banken vill se varierar mellan fastigheter, låntagare och låneupplägg. En stabil bostadsfastighet kan bedömas annorlunda än en specialfastighet med en enda hyresgäst.

Bankens kalkyl kan vara stramare än köparens

Köparen kanske räknar med full uthyrning och den ränta som gäller i dag. Banken kan i stället lägga in vakans, högre kostnader och en högre kalkylränta.

Syftet är att testa om lånet fortfarande kan betalas när förutsättningarna försämras. Därför kan en egen kalkyl visa ett starkt överskott samtidigt som bankens bedömning blir försiktigare.

Ränta och amortering bedöms tillsammans

En låg ränta kan ge en bra DSCR även vid hög skuldsättning. Om banken räknar med en högre ränta sjunker nyckeltalet snabbt.

Amorteringstakten spelar också stor roll. Två lån med samma ränta och belopp kan få olika DSCR om det ena kräver dubbelt så hög amortering.

Det betyder att ett nej inte alltid beror på fastigheten. Ett annat amorteringsupplägg, större kontantinsats eller lägre köpeskilling kan förändra kalkylen.

Fastighetens skick påverkar marginalen

Ett bra DSCR-värde fångar inte automatiskt ett kommande takbyte eller en stor stambyteskostnad. Banken kan därför minska värdet i sin kalkyl eller kräva extra kapital för planerade åtgärder.

Dokumenterade renoveringar, energidata och en realistisk underhållsplan gör det lättare att bedöma vilka kostnader som väntar.

Låntagarens ekonomi vägs också in

Fastigheten är central, men banken tittar även på ägaren. Eget kapital, andra lån, erfarenhet och förmågan att hantera oväntade utgifter påverkar kreditbedömningen.

En stark ägare kan ibland bära en tillfälligt svag fastighetskalkyl. Motsatsen gäller också: ett bra objekt kan bli svårt att finansiera om köparen saknar buffert eller har hög övrig skuldsättning.

Så kan kalkylen förbättras före ansökan

• Sänk lånebeloppet genom större eget kapital eller lägre bud.
• Visa faktiska hyresavtal och historiska inbetalningar.
• Förklara kostnadsposter som avviker från normala nivåer.
• Presentera en plan för vakanta ytor och kommande renoveringar.
• Räkna på både bankens och ett mer pressat räntescenario.

En tydlig kalkyl gör inte en svag affär stark. Den gör däremot riskerna synliga och visar vilka delar som går att förändra.

Beräkna nyckeltalet innan du söker lån

Du kan beräkna DSCR för en hyresfastighet genom att lägga in fastighetens överskott samt årlig ränta och amortering. Testa därefter ett högre ränteläge och lägre hyror för att efterlikna en mer försiktig bankkalkyl.

Banken vill i grunden ha svar på en enkel fråga: finns det tillräckligt med pengar kvar efter driften för att lånet ska kunna betalas med marginal? DSCR sammanfattar svaret i en siffra, men underlaget bakom siffran avgör hur trovärdig den är.